廣州24年爛尾樓重建路漫漫：澳洲山莊的“結”，誰能來解？

位于廣州市黃埔區的澳洲山莊，此前因開發商資金鏈斷裂導致爛尾，至今已24年。其歷史遺留問題和現實利益糾葛錯綜復雜，多年過去，情況依然未能有效解決。據了解，山莊爛尾后曾有過盤活重建的方案。然而，參與共建的開發商之間因土地權屬產生糾紛，彼此矛盾深化，以致合作破裂。

開發商的土地糾紛也影響到業主的心態。對于重建方案，業主之間也有了分歧。不過，有業主表示，不管有何爭論，業主們的最終目標一致，都是為了實現安居的夙愿。

如今，當年的購房業主已普遍老去。這種漫長的等待，還會持續多久呢？他們急切希望這個爛尾的“結”，能被解開。

多年來，澳洲山莊業主一直抱著希望等待，但至今還未有下文。

24年的結，誰能來“解”？

澳洲山莊爛尾樓的問題，并不是沒有嘗試解決過。2013年，當時的蘿崗區政府認為，該項目已爛尾多年，年久失修存在安全隱患，已建房屋報建資料不全、未經規劃部門審核批準擅自建設、不具備消防驗收條件，從辦理房產證角度進一步完善相關手續已無可能性。為徹底解決歷史遺留問題，可將項目重新規劃，將不符合規劃的房屋整體拆除重建。

就此，廣州市處理“爛尾樓”專責小組辦公室印發《關于印發澳洲山莊盤活重建工作方案的通知》（穗建開[2013]491號）。方案要求各開發共建單位按市場運作方式處理澳洲山莊盤活重建工作。

澳洲山莊的開發商廣州澳美房地產開發有限公司引進廣州方興房地產建設有限公司及其子公司廣州富鼎實業有限公司合作開發，并幫助解決資金問題。合作各方擬將臨近廣汕公路約10萬平方米暫未開發的地塊用于項目啟動區建設，計劃建成約30多萬平方米的住宅及相關商業配套設施。當時的廣州市規劃局蘿崗分局在2015年也批復了《關于“富璟名邸”項目（原澳洲山莊盤活重建項目）修建性詳細規劃方案的審查意見》（穗規批[2015]140號）。

不少購房業主曾對此寄予很大的希望。2015年10月，山莊為重建啟動儀式召開了大會，時任澳美公司的負責人胡耀智還點了鞭炮，期待澳洲山莊能夠“雄風重起”。然而，后來發生的事情不在眾人的預料之中。因合作開發的開發商之間出現了矛盾，重建工作至今沒有下文。

重建難點：土地權屬爭議

矛盾出現在土地的權屬爭議上。目前實際控股澳美公司的是廣東宏宇集團有限公司。宏宇公司認為，澳美公司在2004年向方興公司出售土地、在2007年至2011年期間廣州仲裁委裁定澳美公司以土地抵償債務向方興公司轉移土地等事件存在問題。方興公司則表示，宏宇公司和澳美公司是受利益驅動想拿回土地，但法院幾十次的判決已認定方興公司取得土地的合法性，故而不存在“土地糾紛”一說。

90年代從澳洲歸來的胡耀智進軍房地產，開發的唯一項目就是澳洲山莊。如今的澳美被業主稱為“新澳美”，胡耀智已不是澳美公司的法定代表人，保留了澳美公司總經理的職務。他向南都記者說，現在重建工作的難點在于澳美公司沒有適合的土地，“能啟動重建的3塊地在方興手里。”

胡耀智聲稱，他與方興公司的負責人吳楷明現在合作可能性為零。宏宇公司負責跟進澳洲山莊事務的梁偉熾接受采訪時也表達了類似的信息，即當下的情況導致他們和方興公司不可能合作，而土地問題不厘清，重建工作無法進行下一步。

而吳楷明同樣拒絕與澳美、宏宇兩公司合作，并對澳美和宏宇方的說法進行反駁，認為他們是“搶不到地不重建”。手握3塊地的方興公司提出新的重建方案，該公司在持有的地塊上單獨申請報建、分批建設，一旦政府同意，可以先蓋一批房子將部分山莊業主安置置換，剩余的業主也可依政策繼續安置。不過，這一報建申請還未得到審批。

協調之路：政府設工作專班 多次搭建溝通平臺

2017年，廣州市黃埔區成立處理澳洲山莊“爛尾樓”問題工作領導小組。領導小組工作專班辦公室設在黃埔區委政法委，專門對接跟進處理澳洲山莊相關問題。根據工作專班向業主的回復，雖多次搭建溝通平臺，促請各開發商加強合作、相向而行，但依然沒能解決各公司之間的分歧。

直到2022年1月，工作專班仍表示正在核查宏宇公司所反映的土地問題。6月6日，記者去函黃埔區委政法委了解澳洲山莊問題最新進展，截至發稿暫未獲回應。

城市爛尾樓如何治理？專家：需下決心、因樓施策

爛尾樓是城市治理的頑疾。近年來，國內多地出現樓盤爛尾、嚴重損害購房者權益的新聞。多數爛尾住宅項目處理棘手，徹底解決存在較大困難，成為當地的民生痛點。

地產行業資深研究專家、太原師范學院副院長馬培生告訴南都記者，爛尾樓的成因非常復雜。有的因手續不齊全，被政府有關部門要求停建導致；有的源于開發商的資金鏈斷裂，無奈停建；有的則是設計有問題或施工出了問題，難以繼續施工。馬培生認為，解決爛尾樓，需要政府、開發商、購房者等有關各方互相理解、同向發力。“無論哪一方，都要承擔當前的必要損失，盤活爛尾樓，以換取未來的利益。”另外他提到，爛尾樓問題必須因樓施策、“對癥用藥”。

上海秦兵律師事務所徐斌律師的業務專長是商品房集團訴訟、爛尾樓等領域。徐斌對記者表示，走破產程序是爛尾時間長、糾紛復雜樓盤的一種出路，其中購房者可以團結起來、統一想法、早點行動，發揮更大的作用。“不要總指望別人來救，自己救自己比較穩妥。”他告訴記者，有的破產重整案例中，在沒有更多外來資金注入的情況下，購房者共同分攤續建費，將房子完工，保證了交付使用；也有采取破產清算的案例，購房合同全部解除，之后把土地和附著的房子進行拍賣，爭取優先償還購房者的錢。

今年3月，全國人大代表閃亞彬就爛尾樓治理提出過建議。他建議成立由國土、住建、城管、司法等多部門組成的爛尾樓清理整治工作組，形成由政府牽頭、各相關職能部門齊抓共管的格局，凝聚清理整治爛尾樓工作合力。閃亞彬還建議，可以將爛尾樓清理整治進度納入考核地方政府的一項指標。

安徽省房地產業協會副秘書長郭紅兵則表示，地方政府部門在處理爛尾樓時，一定要堅決、要快下決心。“拖的時間越長，可能引發的后續問題越多。很快去解決，一定比久拖不決要好。”對于爛尾多年仍未有實質進展的項目，郭紅兵稱，有關部門不能放任下去，更應發揮能動性。

采寫：南都記者馬輝 陳杰生

攝影：南都記者張志韜

視頻：南都記者劉威 林耀華