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        裁員!這家租賃巨頭也扛不住了?知情人稱頭天通知第二天離開,企業:正常優化

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        本文來源:時代周報 作者:趙佳琪

        這段時間,自如風波不斷。

        2022年6月15日,多家媒體報道,近日北京市通州區人民法院審理一起勞動爭議案件。“自如員工起訴公司單方調崗降薪”一案得到審理,被告北京自如生活企業管理有限公司(下稱“自如”)向原告馬某某支付解除勞動合同經濟補償金等共計118072元。

        而在6天前,自如裁員一事曾傳得沸沸揚揚。6月9日,36氪報道稱,長租公寓行業巨頭自如開啟大規模裁員,裁員比例約20%,涵蓋互聯網營銷、運營管理、品質、設計等部門。除一線業務部門,自如總部中后臺及職能部門已經不到4000人。

        同時,多家媒體報道稱,此前多地用戶曾在社交平臺上曝光自如趁疫情期間上漲房租,在包括北京、上海等多地租客房租被通知上漲,漲價的幅度達到了10%甚至超過20%。

        針對裁員和租金漲價一事,自如方面對時代周報記者表示,裁員消息不實。自如相關負責人表示,近期自如僅對個別部門進行正常的組織優化調整,同時一直在加大服務客戶和業主的管家團隊的招聘,為業主和客戶提供穩定優質的服務。

        而租金方面,自如方面表示,個別租客租金異常波動情況主要原因可能是,大部分業主委托協議中含有“租金逐年按照一定幅度遞增”的約定,以及個別房源在續約時確實可能因為業主重新簽訂合約、租客前期參與了優惠活動、周邊房租因市場供求顯著上漲等因素,導致漲幅超過平均水平,讓租客對漲幅的感受較為強烈。

        對此,諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向時代周報記者表示,由于北京、上海等地均受到疫情影響較為嚴重,長租公寓機構不可避免的面臨空置率上升、出租難度增大等現狀,經營壓力增大。在這樣的情況下,企業通常會選擇將成本轉移至房租上,使得租金出現逆勢上漲的狀況。與此同時,裁員現象或更加印證了企業經營壓力的增加,裁員更多為迫不得已之舉,但也是降低經營成本的舉措之一。

        裁員、漲價,種種行為,或暗示了自如目前艱難的處境。

        燒錢的線下門店

        “我也‘畢業’了。”對于自如前員工田田來說,6月9日是“突然”的一天。這一天,他被通知了裁員,“第二天就辦好了相關手續,下家也沒找好呢。”

        田田告訴時代周報記者,公司具體裁了多少人不確定,但其所在部門,除他本人之外,還有不少人被裁。

        同時,時代周報記者在小紅書、脈脈等社交平臺上發現,有不少人發布消息稱,自己已被自如裁員。其中一位自如員工發帖稱,上午通知裁員,在沒有達成一致的情況下,下午就關閉員工系統權限,并告知員工可以走了。

        作為長租公寓行業領頭羊,自如如今為何走入裁員的境地?在一位接近自如的知情人士看來,裁員背后,是自如的現金流承壓。據該知情人士透露,2022年以來,自如拓展的線下門店在持續“燒錢”。

        他告訴時代周報記者,自如30%以上的客源來自于鏈家,“自如內部沒有諸如鏈家一樣比較接地氣的經紀人,因此收房成了較大問題,這種背景之下,自如較為依賴鏈家房源,鏈家每年要從自如收取超過1億元的費用。”根據2022年4月貝殼在收購圣都家裝時披露的關聯公司自如集團的業績,2019-2021年,自如向貝殼貢獻了3.09億元、1.28億元和1.58億元。

        上述知情人士還向時代周報記者表示,為了擺脫鏈家的桎梏,自如從2022年初開始鋪陳線下門店,意圖通過此舉解決房源問題。2022年3月19日,自如北京首家門店——團結湖門店正式開業。據悉,該門店選址的北京團結湖地區,因坐擁10號線、6號線兩大核心通勤線,輻射國貿、三里屯等重要辦公區,成為眾多白領租房族的首選地。

        同時,自如方面稱,未來自如將依托團結湖門店的探索經驗,逐步實現門店網絡對北京重點區域的全覆蓋,更方便地為業主、租客解決問題。

        “自如對于線下門店的投入很大,裝修和租金都是大頭。”據上述知情人士所說,自如線下門店對選址要求很高,基本都位于交通便利、房源較多的地段,這樣的門店本身租金就較高;同時,自如的線下門店屬于重裝修,其出租房源的裝修樣本基本要在門店呈現出來,而且此前裝修還用普通的板材,但如今裝修升級后,產品基本都要求具有知名度的家居品牌,而這無疑在一定程度上加重了自如的現金流負擔。

        此外,自如還面臨著沒有新錢入賬的窘境。

        2018年1月,自如宣布完成40億元A輪融資,估值200億元。這是當時中國長租公寓行業規模最大的一筆融資。彼時,長租行業形勢一片大好,另有蛋殼公寓、青客公寓接連上市。

        但隨著熱度褪去,諸多長租公寓接連爆雷,曾經炙手可熱的長租公寓在資本市場不再受到青睞。自如的最近一輪融資,發生在2020年3月,軟銀愿景基金投資了10億美元。此后,自如再無披露新的融資進展。

        轉型輕資產遇阻

        裁員只是將自如面臨的問題擺在了桌面上,而此前看似平靜的水面之下,實則早已暗流涌動。這背后,直指自如的經營模式問題。

        一直以來,自如的運營模式都是傳統的包租模式(重資產),即收房-裝修-出租-管家售后。業主以一定的價格全權將房屋委托給自如,由自如自行出資裝修,再由自如重新定價出租給房客,自如從中收取差價以及提供增值服務費用。

        針對該種模式,景暉智庫創辦人胡景暉向時代周報記者表示,傳統包租模式前期投入需要通過3-5年的溢價逐步回收,投入大,回報周期長。

        在關榮雪看來,近幾年疫情催化下,長租公寓商業模式的脆弱性加速暴露,企業資金承壓,經營模式逐漸由重資產往輕資產方向轉型,以往的重資產模式下,自如既要承擔房屋的裝修、裝配費用,又要剛性兌付房租,市場變動之下,這條路已然不太適合了。

        為了“節流”,2021年,自如推出名為“增益租”的新項目(輕資產),即業主方出錢選擇自如進行設計和裝修,裝修好的房間由業主與自如根據市場商定出租價格,此后無論房屋是否出租,自如都會向業主提供8成左右的保底收入,如市場持續向好,超額收益部分還會與業主分成。也就是,業主的收益有保底且無封頂,即自如所稱“有保底不封頂”。

        按照自如的話來說,自如增益租模式的領先性在于其三大核心,即無差價、無空置期和收益有保底不封頂。

        自如董事長、CEO熊林曾在2022年自如內部全員會議上表示,在出租過程中,無論市場如何變動,自如都將向業主提供80%- 90%保底收益,而隨著業主委托時間增加,收益也將持續穩定提高。

        “這等于將裝修的費用轉嫁給房東,其實就是為了節省成本。”上述知情人士向時代周報記者說道。事實上,不僅是轉嫁裝修費用,據另一知情人士透露,自如提供的裝修服務實際上是賺錢的,毛利大概在30%左右,“自如的裝修服務是提供菜單選項,比如說1200元/平方米、1500元/平方米、1800元/平方米,很多業主出租房屋時希望簡裝簡配,但可能菜單中并沒有更為低廉的裝修費用選項。”

        正因此,有業內人士質疑增益租的效果。胡景暉向時代周報記者表示,增益租模式的推出,使自如失去了其最大的優勢,據他了解,目前增益租的進展不甚理想,“雖然會有一部分業主接受這個模式,但自如原來最大的優勢是在提供裝修的同時,還能做到剛性兌付,如果都做不到的話,那么業主選擇自如的理由是什么呢?”

        此外,增益租還帶來了租金上漲的困擾。

        在上述接近自如的知情人士看來,正是“收益有保底無封頂”致使租金上漲。他向時代周報記者說道,隨著上海、北京等地疫情的持續,導致空置率上升,房子空好幾個月,連續幾個月房東只能收到保底收益,在此情況下,房東認為增益租的收益還不如之前的包租模式,所以決定提高房租。

        同時,自如曾多次回應表示,大部分業主在委托協議中會約定租金逐年按照一定增幅遞增。“多種因素疊加,房租的漲幅就不可控了。”上述接近自如的知情人士表示。

        在業內人士看來,業主不買單,租金漲幅不可控,“增益租”模式面臨較大危機,自如的“輕資產”轉型稍顯不順利。

        盈利難,行業或將收縮

        無論是漲租,還是裁員,均折射出自如的經營壓力。而自如的困境,也正是當前長租公寓行業共同面臨的難題。

        一直以來,盈利難、現金流緊張是長租公寓行業普遍存在的痛點。疫情以來,出租率降低,空置率居高不下,利潤空間變小,使得原本就現金緊張的長租公寓雪上加霜。

        “長租公寓和資本市場講故事,是有假設前提的,即大城市的租賃人口增加、默認租金每年漲10%,要不然這個賬是算不過來的。”胡景暉表示,但誰都沒想到長租公寓行業受到了經濟增速放緩、疫情失業、政府強管控的影響,這導致長租公寓的商業模式受到很大沖擊。

        同時,胡景暉認為,從土地供應到減稅降費,大部分政策性優惠都指向了保障性租賃住房,而市場化租賃住房并沒有得到太多政策的紅利。

        不僅如此,胡景暉還指出,很多城市要求保障性租賃住房租金比同地段同品質的市場化租賃租房低15%-20%,“這完全把政策紅利對沖掉了。”胡景暉表示,市場化租賃住房在租金方面雖然沒有特別硬性的管控,但整個行業處于微利狀態,導致市場主體缺乏參與的積極性。

        此外,2022年5月底,北京市人大常委會官網信息顯示,《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)已在近日通過審議并正式公布,將從今年9月1日起正式實施。

        《條例》規定,住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金,并按照規定通過第三方專用賬戶托管。住房租賃企業向承租人單次收取租金的數額一般不得超過三個月租金,超收的租金應當納入監管。

        據公眾號京房字報道,目前北京已經實施了這一措施,押金由北京房地產中介行業協會的專用監管賬戶來監管。上述政策無不意味著,此前長租公寓“高進低出”“長收短付”的現象將不復存在。

        58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者表示,長租公寓運營方此前暴雷多和挪用租客押金以及預付租金有關,本規定明確了要求通過第三方專用帳戶托管的方式,最大化規避可能產生風險。同時對于居住環境的細化要求,也加大了長租公寓運營方的責任。總體來看,長租公寓后續的運營規范性要求提升明顯,違法的懲處力度加大,后續行業預計將收縮化。

        (應受訪者要求,田田為化名)

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