不到5萬元可買1套房！這座城市10年人口銳減50萬，二手房領跌70城...

“現在牡丹江市差不多是人均兩套房及以上的狀態，住房保有量很大。”

在6月16日發布的5月國家統計局數據中，雖然70個大中城市有57個出現同比下降，但黑龍江省牡丹江市成為全國唯一一個二手房跌幅為兩位數的城市。

來源：安居客

2022年5月，牡丹江二手房價格同比跌幅達到10.5%，環比跌幅1.3%；一手相對平和，同比跌幅為3%，環比增長0.3%。從安居客數據看，牡丹江5月二手房成交均價約5000元/平方米，6月目前的掛牌均價繼續呈現下跌趨勢。

安居客數據顯示，今年以來，牡丹江市周邊的齊齊哈爾、佳木斯、大慶二手房房源價格均呈下行走勢，佳木斯的均價從5月開始已經降至4500元/平方米以下，大慶從今年3月開始也降至5000元/平方米以下。

來源：安居客

6月17日，《每日經濟新聞》記者采訪牡丹江本地房企人士、多位中介人士了解到，牡丹江目前市面上有不少總價在10萬元以下的房源，有的總價甚至低到5萬元以下。在人口凈流出增加、供應增加、疫情等因素疊加影響下，牡丹江目前的房地產市場十分冷淡，6月尤其明顯，雖然購房者也會看房，但觀望情緒極高，購買意向極低。

不到5萬買套房

如果將時間線拉長可以發現，其實從2020年5月開始，牡丹江的二手房價格指數同比跌幅大部分時間居于70城首位。

上海易居房地產研究院智庫中心數據顯示，從2020年5月至今的一年時間里，牡丹江二手房價格指數跌幅在8個月里都排在70城首位，另外4個月則排在第二位。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進6月16日也表示，觀察牡丹江2020年以來的數據，這（今年5月10.5%的同比跌幅）是各月份中跌幅最大的數據。

記者在安居客網站了解到，牡丹江目前的二手房掛牌房源總價最低在4.8萬元起，均價約1000元/平方米；最高總價的為450萬元左右的別墅房源，均價約12000元/平方米。

來源：安居客

6月17日，記者以購房者身份在網上咨詢多位牡丹江中介，其均表示，掛牌總價在4.8萬-5.5萬元的多套房源及標價是真實的，“有房本，手續齊全，房源還在，可隨時看房”。

目前安居客上掛牌的牡丹江8萬元以下的房源建造年代確實都在上世紀90年代或2003年前后，面積約在50平方米上下。記者在咨詢一套總價為14萬元的房源時，中介表示，“價格還可以講點，13萬元，不議價。”

十年人口銳減50萬

“平均人手兩套房起”

“現在由于各種因素影響，購房者的購買力下降了，而且現在牡丹江市差不多是人均兩套房及以上的狀態，一套是拆遷獲得的，另一套是近幾年因投資或改善需求所得的，住房保有量很強，一些業主就想盡快清掉這些不動產，比如10萬元以下的老房子。”6月17日，牡丹江一名品牌房企銷售人士在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時如是表示。

其認為，牡丹江房地產市場在2018年下半年到2020年疫情之前，受全國樓市熱度等影響，房價還處于上行通道，不少品牌房企也加大投資力度，個別區域房價從5000元/平方米短時間就漲到7000元/平方米。但在2020年下半年以后，就開始進入下行狀態。

牡丹江是黑龍江省東南部中心城市，全市總面積4.06萬平方公里，截至2021年末，全市戶籍人口244.2萬人，其中市區84.7萬人，是一座典型的工業城市。

20世紀50年代初，受優先發展重化工業的國家產業政策影響，牡丹江的森林工業、橡膠、機械等行業處于發展的黃金階段，涌現出一批全國知名的工業廠家。2013年，牡丹江全年GDP超過1216億元，2017年更是達到1404.7億元高峰。

高峰過后，受國企轉制、產業結構調整等影響，牡丹江的GDP增速逐漸放緩。數據顯示，2020年，牡丹江全市地區生產總值831.7億元，同比僅增0.4%。

工業經濟的快速發展推動了人口的集聚。牡丹江2020年統計年鑒顯示，1952年全市戶籍人口63.63萬人，1990年人口增長到253.77萬。在這段近40年時間里，當地人口增長了差不多3倍。

2010年之后，牡丹江人口逐年減少。據2020年牡丹江市第七次全國人口普查數據顯示，牡丹江市全市10個縣（市）區的人口為229.02萬人，與2010年的279.87萬人相比，減少50.85萬人，下降18.17%，年平均增長率為-1.99%。

人口凈流出增多和房屋庫存的不斷增加，造成了牡丹江目前供遠大于求的樓市狀態。

牡丹江市統計局數據顯示，2021年全市房地產開發完成投資62.6億元，同比增長7%。全市房屋施工面積1246.5萬平方米，同比下降19%，其中住宅977.3萬平方米，同比下降13.1%；新開工面積165.6萬平方米，同比增長82.1%，其中住宅143.8萬平方米，同比增長89.7%；商品房銷售面積97.3萬平方米，同比下降30.5%；商品房銷售額44.6億元，同比下降34.8%。

“疫情是其中一個因素，其次就是人口外流嚴重，原本這個市場就是外地投資客極少，以本地客戶為主。在這種情況下，二手房市場也會進入一個非常低迷的狀態，房源不斷增多，包括一手房在內，牡丹江的房源飽和量已經很大了，新房也不是單純依靠降價就能提高銷量的。”前述房企人士稱。

今年6月，牡丹江市住建局表示，全面調研分析該市人口數量、年齡結構、家庭結構、購房需求、購房能力等變化情況，根據城鎮化推進速度，預測房地產市場供需關系，適時調整供房結構，推進“房地產一城一策十四五規劃”編制；順應農民工進城、家庭多子化和人口老齡化購房需求，適時制定出臺購房補貼政策，拉動剛性需求。

另外，要支持重點項目銷售房源進入選房超市，組織開展線上線下“房屋大集”，鼓勵房企開通網上看房業務，促進商品房銷售指標企穩；落實房源和核算房票基準價格，加快推進2021年度棚戶區改造2834戶動遷人預選房源工作，增加商品房銷售面積20萬平方米。

記者|黃婉銀

編輯|程鵬 陳夢妤 蓋源源

校對|王月龍

封面圖片來源：安居客

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