樓市信號！煤老板抄底上海樓市，能買一棟絕不買一層

來源 | 深藍財經

撰文 | 楊波

煤老板要殺回房地產了？

日前，一則“內蒙古鄂爾多斯26.7億‘抄底’上海寫字樓”的新聞引發熱議，眾人對此調侃，“煤老板出手，能買一棟絕不買一層。”

然而我們細細深究卻發現，其實不止煤老板，中國一批最有錢的超級富豪都在手持巨款，押注國內具有想象力的城市。比如李嘉誠，在不久前就悄悄出手參與了廣州優質土地競拍；一位神秘人士，以2.5億元的總價買下上海一棟近百年的花園洋房，單價64.7萬元/平米，創下了魔都豪宅成交價的新高。

煤老板、港資、富豪……將這些信息匯集到一起，能發現什么？當下的樓市，整體仍舊低迷，那么為何豪宅還能如此堅挺？

這些，是我們今天想要回答的問題。

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煤老板、港資、李嘉誠抄底內地樓市

5月21日，來自內蒙古的“煤老板”鄂爾多斯發布公告稱，計劃和子公司電力冶金集團購入上海靜安區蘇河灣中心的寫字樓及其地下210個停車位，物業總面積為4.54萬平方米。

其中，鄂爾多斯出資約13.45億元，電冶集團出資約13.29億元，交易總價為26.7億元。這次交易中，寫字樓物業總價26.33億元，均價為5.8萬元/平方米；車位總價4046萬元，單價19.27萬元/個。

根據資料，蘇河灣中心是由華潤置地和信德集團聯合打造，信德集團的實際控制人為賭王之女何超瓊。這個項目總體量約33萬平方米，包含約4.2萬方城市綠地公園、開放商業、慎余里及天后宮文保建筑復建、200米地標寫字樓和高端住宅等五大業態，是上海內環少有的城市級綜合體項目。

相比于周邊同等物業的成交情況來看，這個價格算是“抄底”了。

一石激起千層浪，網友們驚呼“煤老板又來了”。

無獨有偶，李嘉誠也悄悄殺回內地樓市了。

5月5日，廣州集中土拍，李嘉誠家族旗下的和記黃埔參與了白云區空港大道一幅熱門地塊的競價，出價23.6億元。不過隨后未有進一步動作，這個價格比最終成交價少了約3.5億元。

僅僅是一次出價，已讓業內驚呼“超人殺回內地了”。

普通人眼中的“危機”，也許正是大佬眼中難得的“機遇”。

事實上，作為穩健發展的模范，港資也在悄悄進入內地樓市。

今年1月，港資恒隆地產董事長陳啟宗在業績會上表示：“在這個環境下，反而可能成為我們買地最好的機會。”

2月，新世界發展掌門鄭家純在業績會上表示，“目前有不少內地房地產商財政上比較困難，在這個環境下，反而可能成為集團收購的最好時機，同時可以加快入賬。”此后，新世界與招商蛇口達成戰略合作，還收下了龍光旗下的高速公路項目。有序抄底內地。

6月1日，上海首輪土拍中，亞洲歷史最悠久的地產集團之一的香港置地，聯合招商蛇口、徐匯城投以47.33 億元，觸頂競得徐匯區斜土街道地塊。該地塊成交樓面地價86285元/平方米，溢價率9.6%，房地聯動價131000元每平米。

由此可見，部分資本大佬正在悄悄進入樓市。

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各地天價豪宅不斷成交

6月份，上海復工。復工不久，樓市便出現了爆炸性新聞。

端午假期第一天，上海中介們就在朋友圈齊齊刷屏，一套位于永嘉路569號的花園洋房成交了，成交價格2.5億元。

據悉，這套房子去年開始掛牌出售，此前的報價是3.2億元。也就是說，實際成交價格少了7000萬，相當于打了7.8折。

資料顯示，這套房子歷史悠久，是中國染料化工業的創始人吳光漢先生舊居，是上海市徐匯區文物保護建筑。占地總面積為833平方米，其中主樓加副樓的面積共計386.4平方米。

這套房子上一次易手是在2017年，彼時的成交價為1.7億元。持有5年，上任業主還是賺走了8000萬。據悉，上任業主是央視著名主持人，此次接手的買家，連房子都未看，直接成交。

一套房子，成交折合單價64.7萬/平，令人咂舌。

如果說這樣的“文物級”房產，不具有代表性。那么上海的一般豪宅，又是啥情況呢？

據中國房地產決策咨詢系統（cric）的數據顯示，2022年6月1-9日，上海總價3000萬以上的一手豪宅成交共23套；總價3000萬以上的二手房成交10套，合計33套。也就是說，在6月初的將近10天里，平均每天能成交3.7套豪宅。

據上海當地房地產公眾號消息，復工復產一周后，上海豪宅成交出現井噴：

尚海灣豪庭三期成交一套287平，單價27.17萬，總價7800萬； 融創外灘壹號院成交一套334平，單價25.2萬，總價8400萬； 融創外灘壹號院成交一套224平，單價24.6萬，總價5500萬； ...

廣州的豪宅成交，也出現井噴。據公開消息，5月份珠江別墅386.22㎡，9800萬一套的房源成交。同一天方圓月島132.11㎡，1980萬的房源賣出。嘉裕公館161.26㎡，2750萬成交。

蘇州市場，最近成交了一套春曉別墅，447.69平，成交價6230萬，成交周期只有2天。建屋康帝莊園，面積508.13㎡，成交價達到6180萬。玲瓏灣九十區的63幢16樓，313平，成交價4327萬，帶兩個車位，單價接近13萬。

杭州，仁恒濱江園也傳出成交消息，251㎡、15萬/㎡，不含各類稅費，總價高達約3765萬。

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整體樓市仍然低迷

與豪宅市場的火熱相比，樓市的整體數據，依然比較冷清。

根據國家統計局6月15日發布的數據，1—5月份，商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；其中，住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷售額下降34.5%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，雖然銷售數據似乎還沒有出現跌幅收窄態勢，但是5月份單月的環比數據已經有積極的信號。5月份全國商品房銷售面積相比4月份增長了25.8%的水平，明顯好于機構監測的數據。

房價方面，據國家統計局數據，2021年全國平均房價為10139元/平。1-5月份全國商品房均價為9527元/平方米。事實上，從2010年開始，全國房價已連續上漲12年，即使2008和2014年最冷清的時候，房價都沒有跌過。

今年樓市面臨的壓力可見一斑。

雖然今年以來，各項支持性政策不斷出臺，貸款利率也一降再降，市場整體的成交量仍然沒有回暖。

樓市的低迷，還是肉眼可見。這和豪宅市場的火熱，也形成了鮮明的反差。

有上海的中介宣稱：現在站在黃浦江邊，手握1500萬現金，也只是“diao絲”。

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豪宅為何堅挺？

豪宅市場，基本上和普通工薪、中產階層的購買力無關的。豪宅的流通，也僅限于有錢人之中。

那么，高凈值人群不顧樓市整體低迷，瘋狂買入豪宅，導致量價齊升的原因又是什么？

一是是保值的需求。

當下，優質資產極度稀缺，投資渠道過于匱乏。對于富人而言，稀缺的不動產（豪宅）就成了重要的投資標的。畢竟地段決定價值，地段永遠稀缺；豪宅的總量也是稀缺的，造成一房難求。

以上海為例，目前豪宅成交量同比上升，價格也呈現穩步上漲的趨勢。

雖然真實的成交價比掛牌價低很多，但也反應了市場供不應求的情況。相比普通住宅，豪宅成交價格即使打了8折，也遠遠超過普通住宅。普通人基本無緣。

二是“先下手為強”。

從中央到地方，支持樓市的政策紛至沓來。尤其是金融信貸條件的放寬，市場中的“錢”更多了，必然有一部分要流向樓市。那么，在不遠的將來，樓市回暖的預期越發強烈，提前下手，鎖定優質房產，也是部分富人的心態。

三是疫情后激發的置換需求。

一次疫情，讓很多人發現，自己的房子“太小了”。隨著人們對美好生活的向往，改善類大平層越來越緊俏。不過這類產品本身就稀缺，所以導致供不應求。

據負責融創濱江壹號院的中介透露，近期不但成交價格漲了，而且成交量也起來了。一房難求。

當然，不是總價越高，就一定是豪宅。

真正的豪宅，一定要具有稀缺性，要在核心地段上，還要有較好的物業和品質。這樣的產品，才能保值，甚至走出獨立行情。

那么問題來了，接下來樓市怎么走？