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        90后小伙成功撿漏千萬級法拍房!全網最有趣的撿漏攻略來了

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        近日,據西部決策網視頻報道,2022年,全國法拍房數量猛增,比市場價便宜的法拍房受到熱捧。近日,90后北漂小伙唐先生在北京購房安家,省下了35萬中介費,還以低于市場價近300萬的價格,低價撿漏了一套心儀的法拍房。


        自2017年以來,最高法明確司法拍賣房產應當通過網上進行,被購房者稱為“撿漏”的法拍房受到熱捧。

        今年年初,90后北漂小伙唐先生想在北京購房安家,最終看中了位于朝陽區的廣渠金茂府小區。不過該小區的二手房房源比較稀缺,于是他也在看法拍房的渠道。


        隨后他在京東拍賣上瀏覽到這一小區一套心儀戶型的房產即將拍賣,起拍價約2000萬元。

        據悉,這套房產被查封前,原業主與開發商簽訂的是預售合同,沒有辦理房本。開發商將包含這套房產的土地證進行了抵押。所以要想辦房本,就得單獨把這個房子的抵押解除掉。里面的租戶是在房屋查封后簽訂的租賃合同,因此合同是無效的。但租戶也是受害者,經多溝通協調,由業主進行了一定的賠償,租戶順利搬了出去。

        唐先生最終以低于市場價近300萬元的價格成功拍下。


        當然,唐先生背后有專業的法拍機構"助攻”。那么,面對遍地7折的法拍房,普通人能不能成功撿漏?請看以下文章,這可能是全網最全的法拍房實操提醒,內容極干,價值極高。

        1

        債務風險,遠不是法拍的最大風險。

        法拍房出現的原因,就是欠債的還不上錢,房子被法院拿走拍賣了。

        牽扯到欠債,很多人就會產生一系列的恐懼——

        背后的房主,會不會涉及很多隱性債務。 這套房子,會不會牽涉到多個債務關系。 我拍下這套房子,過兩天會不會又出現一個法院查封。 民間借貸的黑社會,找不到欠債的,會不會上門找我討債。

        不停的訴訟風波,不停的民間借貸。

        我可以很清晰的告訴你

        ——不要怕!

        ——債務風險,不是法拍的最大風險。

        對于法拍房,最高院的司法解釋是:

        首先查封的法院,有自主處理的權利。首封法院,是這套房子的第一處置人。

        我先封了這套房子,那我就有權自己處理。即便后面的法院再過來查封,首封

        法院是有義務也必須作為第一責任人,去出面解決這個問題。

        首封法院先處置,處置拍賣之后拿到的錢,自己先清償。 如果有多余的錢,首封法院會與后面排隊的輪封法院,協商分配。

        以上整個流程,這套房子背后的一切債務和債權,與拍賣人沒有任何關系。

        排在后面的債務關系,不會去找你,而是直接去找首封法院。

        首封法院,有義務更有責任

        ——幫你擋掉這套房子背后的所有債權關系。

        理解了以上,你就幾乎不需要去擔心法拍房的債務風險。

        2

        清場,是法拍房的第一大關口。

        所謂清場,就是把上任房主留下來的一切,全部清理出去。

        ——清場,是法拍最大的坑。

        最高法所規定的法拍房清場準則是:誰處置,誰清場。

        重點一二線城市,8成以上的法拍房,都是法院清場。關于清場細則,在法拍公示上也寫的很清楚,是否清場,誰來清場等等。

        任何一套法拍房,不管是否標注清場,你都要在拍之前,去做進屋的“拍前產調”。

        拍前產調,一般會遇到以下五種情況(清場難度,由易到難)。

        1、房子很干凈,沒有人在里面住。

        這種情況最簡單,不用多說,拍就行了。

        2、房東在里面住,但是房東很配合。

        房東沒跑路,一般都是欠錢不多,還想翻身。

        一般情況下,房東都愿意配合,多一個買家參與競價,就可能多拍點錢,賣個好價格。

        不僅能還清負債,還能多剩點錢。

        這種情況也較簡單,也比較容易清場。

        3、房東在里面住,但是不配合。

        只要人還在,說明都還愿意拍。不配合,只是想多要點錢。

        如果房源不錯,你可以花點小錢,跟房東協商一下清場

        ——我給你5萬,你清場;我給你10萬,你清場。

        甚至,還可以

        ——多花點錢,讓房東配合你做“滿五唯一”。

        省下3個點的稅費,1000萬的房子,省下30萬,和房東一起分錢。

        這種情況,也相對容易清場。能給錢,就別叨叨。

        4、房東跑了,里面有租客。

        如果是正常的租客,租賃時間基本上還剩個一年以內,租金也比較高。

        那就正常租著,到期之后,房子收回。

        如果原房東是個壞批,提前簽了一個長達20年的長租約,且租金低的一批。

        此時,問題就麻煩了

        ——你要去查這個租約,是抵押前簽的還是抵押后簽的。

        如果是“先租賃后抵押”,一律買賣不破租賃。

        也就是說,你即便拍下房子,也不能趕走租客。

        3

        法拍房最麻煩的,是一系列的隱形風險。

        1、第一個隱形風險,稅費。

        法拍房,所有的稅費基本全由賣家出。

        法拍過程中,可能遇到這種情況

        ——這套房子的上一手稅費,還沒有交清。

        如果上一手稅費還沒交清,你拍到房子之后,就要先補交。

        除了土地增值稅和個人所得稅,個別房源還牽扯到二次過戶,你需要連續交兩次契稅。

        其中,最大的坑在“個人所得稅”。

        有人花了200萬拍下一套房子,去過戶時被告知——

        這套房子的上一手交易,過戶總價只有500塊。

        那么,這次過戶你就要繳納20%的個人所得稅,也就是“200萬*20%=40萬”。

        除了稅費之外,還可能牽扯到拖欠物業費和水電費的問題。畢竟,能被法拍的,都混到了欠債的老賴。

        2、第二個隱形風險,聯合抵押。

        有時候,法拍房還會出現一種特殊的情況

        ——多套房子,放在一個產證上,一起抵押給銀行。

        這種情況,就叫“聯合抵押”。

        此時,就需要把聯合抵押的全部貸款一起還清,才能給你辦這套房子的房產證。

        任何一套法拍房,拍之前都要認真看“法拍公告”。

        法拍房公告中,都會顯示是否聯合抵押。如果不顯示,就沒問題。

        3、第三個隱形風險,房產所有人名字不統一。

        下面這個問題,極其重要!極其重要!極其重要!

        如果這套房子的貸款人,是兩個人的名字。而裁定文書上,是一個人的名字。

        即便你拍到房子,房產證也辦不下來。

        4、第四個隱形風險,產證上原房主的過世。

        如果,這套房子的原產證上是兩個人,其中一個人過世了。

        那么,問題就出現了——

        你拍到這套房子之后,就會牽扯到遺產稅。

        遺產稅的金額,相當于這套房子一半總價的10%。

        對于一線城市動輒千萬總價的房子來說,這是一筆非常高的成本。

        任何一套法拍房,拍之前都要去做“原房東是否在世的拍前盡調”。

        去當地派出所,去查房本上的原房東是否在世。

        5、第五個隱形風險,戶籍。

        如果你是沖著學區房去搞法拍,風險更大。

        目前暫無任何法律規定,可以強制遷出戶口。

        如果是普通二手房交易,可以走第三方資金監管的方式,強制前房東遷出所有戶口

        ——你遷出去,才能拿到錢。

        但是在法拍房中,沒有人替你去強制要求原房主遷出戶口。

        原房東都他娘欠債跑路了,哪還有心思幫你遷個戶口。

        這個時候,一個極其扯淡的問題就出現了——

        既是你最后過戶了房產證,前房主的戶口不遷出,你無法落戶到這棟房子里。

        沒有所在地的戶籍,自然也無法實用學區房的名額。

        任何一套法拍房,拍之前都要去做“原房東戶籍的拍前盡調”。

        如果原房東的戶籍還在房子里,那這套房子基本可以當做無學區。

        接下來,還是重點提醒!

        做法拍房,一定要盡量避開12月25號這個時間點。

        每年12月25號開始,銀行進入年終盤點,房貸不放款。

        結語

        你在拍任何一套房子之前,需要做的準備流程如下——

        去不動產交易中心,調查土地和房產的來源; 去當地稅務中心,調查上一手的稅費和買進價,通過買進價計算差額稅的本; 去當地派出所,調查非正常死亡; 去當地派出所和居委會,調查原房東的戶籍情況; 去物業管理中心,調查這個房子的水電費和物業費的拖欠; 去找按揭銀行,防止出現無法放款。

        來源:西部決策、時間財經

        --THE END--

        本刊法律顧問:廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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